Місія: продати землю. Хто та чому блокує скасування мораторію?

В Україні вже більше 16 років точаться дискусії навколо земельної реформи. Насамперед ідеться про зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. Фермери вважають, що це призведе до скуповування земель агрохолдингами, експерти у сфері правового регулювання стверджують, що право громадян розпоряджатися землею має бути відновлене і не такий страшний вовк, як його малюють. Такої ж думки і Держгеокадастр.

Питання запуску ринку землі в Україні тягнеться роками. За цей час повноцінно працюють кілька схем продажу земель сільгосппризначення, які дозволяють обійти закон. Однак навіть факт того, що мораторій умовний для певної категорії українців, скасувати його вже десятиліттями не доходять руки. Проте зараз Міжнародний валютний фонд очікує затвердження Верховною Радою законопроекту щодо запуску ринку землі, а також скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. Це одна із чотирьох вимог до України, які МВФ висунув для отримання наступного траншу.

«ІнфоМІСТ» дізнався, як регулюється землекористування в умовах мораторію та що думають експерти та аграрії про запуск ринку землі.

 

«Найбільш постійні явища – тимчасові»: історія мораторію

Загальна площа земельного фонду України становить 60,4 млн га, з них сільськогосподарські угіддя –41,5 млн, рілля – 32,5 млн. Тобто частка сільськогосподарських угідь складає 68,7%.

Марія Ярошко

– Приватизація українських земель розпочалася ще у 90-х роках минулого століття, тоді було роздержавлено 31 мільйон гектарів, більше половини земельного фонду. Практично усі ці землі мали сільськогосподарське призначення, – переповідає експертка з аграрної політики Німецько-українського агрополітичного діалогу при Інституті економічних досліджень та політичних консультацій Марія Ярошко.

З них 6,7 мільйонів гектарів паїв – землі колишніх 12 тисяч колгоспів. Середня площа приватизованої земельної частки – близько 4 га (від 1,5 до 15 га залежно від напрямку використання). Вже понад 16 років, з моменту набуття чинності Земельного кодексу України, вільно продати ці землі її власники не можуть.

– Мораторій – це явище політичне, – стверджує експерт у сфері правового регулювання земельних стосунків Сергій Біленко. – Запроваджений він був у зв’язку з тим, що Комуністична партія України, яка була представлена в тодішньому парламенті, відмовилася голосувати за Земельний кодекс, якщо ним буде передбачено вільний обіг земель сільськогосподарського призначення. Саме так з’явився мораторій.

Сергій Біленко

Двома пунктами перехідних положень ЗКУ на певний час було відстрочено можливість українців вільно укладати договори купівлі/продажу та іншого відчуження ділянок сільськогосподарського призначення.

– Але в Україні найбільш постійні явища – тимчасові. І з моменту набуття чинності кодексу вже 16 років минуло, і мораторій, який колись сприймався як явище тимчасове, зараз, на жаль, в політикумі сприймається як абсолютно звична річ, яку треба закріпити навічно. Я гадаю, що очікувати його зняття в найближчому майбутньому не слід, – додає Сергій Біленко.

Старший юридичний радник з питань земельної політики Проекту USAID «Підтримка аграрного і сільського розвитку» Павло Кулинич розповідає, що продовження дії мораторію є безцільним.

Павло Кулинич

– Я був членом робочої групи по розробці чинного Земельного кодексу. У далекому 2001-му ми вирішували питання: запускати ринок землі чи ні. До речі, чинний кодекс передбачає практично ліберальний земельний ринок. У документі зазначена лише одна заборона: на набуття у власність земель сільськогосподарського призначення іноземцями, і до 1 січня 2015 року діяла норма про зосередження в одних руках не більше 100 га земель. Інших обмежень не було, – говорить експерт.

Тоді члени робочої групи дискутували: запускати ринок землі відразу чи все ж дати колишньому Держкомзему кілька років для напрацювання необхідних документів. Зрештою вирішили, що за три роки (до 1 січня 2015 року) всі законопроекти будуть розроблені та ухвалені. Однак далі справа зупинилась, а питання ринку землі вирішилося ще вісьмома безцільними продовженнями дії мораторію.

 

Мораторій – як розплідник корупції, зловживань та порушень

В умовах дії мораторію практично єдиною формою використання земель сільськогосподарського призначення є оренда землі. Однак експерти із земельних питань вважають це поганою тенденцію.

– Ще у 18 столітті англійський агроном говорив: «Передайте людині скалисту землю на 9 років в оренду, і вона перетворить її у квітучий сад. Але передайте цій людині квітучий сад в оренду, то через дев’ять років вона перетворить його на скелю». Таке оскелювання територій в Україні відбувається нині, – переконаний старший юридичний радник з питань земельної політики Проекту USAID Павло Кулинич. –Цьогоріч фахівці заявили: якщо ми допустимо ще 75 років такого здавання в оренду, то землі перетворяться на «скелю».

Віктор Гончаренко

Голова Асоціації фермерів та приватних землевласників Черкаської області Віктор Гончаренко вважає, що питання виснаження земель частково актуальне. Адже нині в області гостро стоїть питання сівозміни.

– Робити сівозміни ми сьогодні не можемо через те, що в нас із сівообороту виходить ячмінь, технічні культури, вже давно відійшли кормові. Залишається соняшник, кукурудза. На межі пшениця. Під питанням і соя, адже держава скасовує експортерам відшкодування ПДВ, тому і вирощування цієї культури стає фактично збитковим, – говорить Гончаренко.

За його словами, в Україні немає нормальної сівозмінної системи, що є негативним явищем. Це характерно як для агрохолдингів, так і для дрібних фермерів, адже в усіх на меті насамперед можливість отримати хороший прибуток, а про стан земель турбуватися немає ресурсів.

Окрім цієї проблеми, мораторій на продаж породив у земельній сфері високий рівень корупції. На переконання експерта у сфері правового регулювання земельних стосунків Сергія Біленка, позмагатися із нею можуть хіба що суди чи правоохоронні органи.

– У нас у Земельному кодексі не так багато норм, які стали причиною корупційних діянь. Мораторій – одна з основних. Попри те, що у нас левову частину сільськогосподарських земель заборонено купувати, в Україні існує «сірий» ринок. Змінюється цільове призначення земель, укладаються договори обміну і це поставлено на потік, – говорить Біленко. – Цілі юридичні компанії існують і живуть на тому, що розробляють і застосовують ці схеми. І все це відбувається не без участі органів юстиції, земельних ресурсів тощо. Це величезна корупційна індустрія.

Джерело: texty.org.ua

За його словами, скасування мораторію вирішило б це питання. Адже у такому разі громадяни обиратимуть прозорий шлях, щоб заробити на своїй власності. І ніхто не купуватиме майно, знаючи, що несанкціоновану процедуру можна оскаржити у судовому порядку.

– У нас взагалі корупція в земельній сфері зникне, коли держава втратить останній гектар землі, – акцентує експерт.

Окрім питання виснаження земель та корупції, мораторій має вплив і на експортний ринок. Неодноразово фахівці наголошували на сировинному характері українського експорту. Однією із причин такої тенденції є мораторій.

– В нас у країні один гектар сільськогосподарських угідь приносить всередньому 250 доларів, із них орендар платить за землі за найвищим рахунком – 50 доларів (20%), – говорить Павло Кулинич. – На Заході це співвідношення складає 40 до 60 відсотків на користь власника землі. Поки наші власники ділянок не доб’ються підвищення орендної плати, наявність величезного попиту на зовнішніх ринках на сільськогосподарську продукцію буде сприяти її сировинному характеру. Саме скасування мораторію стане одним із чинників змін.

Також скасування мораторію дозволить використовувати землю як кредитний ресурс. У сфері сільського господарства об’єктом застави на практиці слугує лише техніка і корпоративні права. Але ліквідність цих об’єктів надто низька.

За словами експерта, у всьому світі найвартіснішим об’єктом застави є нерухоме майно. Поки діє мораторій на продаж, сільськогосподарські угіддя українці як об’єкт застави використати не можуть. Проте навіть після скасування мораторію знадобиться 3-5 років для консолідації та формування земельних масивів. Адже ліквідним вважається те майно, яке можна швидко продати, а в українських реаліях по-іншому: ділянка не має під’їзду, оточена іншими приватними шматками землі та колективним майном, а тому швидко не реалізується.

Натомість фермери переймаються, що скасування мораторію призведе до «пересіювання» земель. Загальна площа Черкаської області становить майже 2,1 млн. га, з них майже 1,5 млн га – землі сільськогосподарського призначення.

– Ми усіма руками голосували за те, щоб мораторій був продовжений, – говорить голова Асоціації фермерів та приватних землевласників Черкаської області Віктор Гончаренко.

На питання «Чим обґрунтована така позиція?» відповідає:

– Продамо землю – продамо Україну!

На переконання Гончаренка, держава ще не готова до цивілізованого, справедливого ринку землі.

Перший заступник міністра аграрної політики і продовольства України Максим Мартинюк заявляв, що земельний кадастр в Україні повністю готовий до скасування мораторію на купівлю-продаж ділянок сільськогосподарського призначення та запуску ринку землі. В обласному управлінні Держгеокадастру такої ж думки.

Ольга Залога

– Держгеокадастр підтримує проект Закону про ринок земель, що дозволятиме купівлю-продаж тільки громадянам України. Запровадження ринку землі дозволить українцям продавати землю, яка їм належить, бо ж часто звучать скарги, що люди, а надто ті, хто не мають спадкоємців, не можуть скористатися власністю на свій розсуд, – зазначає начальник Головного управління Держгеокадастру в Черкаській області Ольга Залога. – Передбачене обмеження площі, яку хоче придбати особа у власність, запобігатиме надмірному скуповуванню земель, а дозвіл брати участь у приватизації тільки фізичним особам забезпечить пріоритет дрібним фермерам, що сприятиме розвитку підприємництва в селах. Також Уряд не підтримує ідею земельної реформи, яка буде проводитися в інтересах агрохолдингів або іноземних громадян. Тож мораторій можна буде зняти тільки тоді, коли законодавством будуть захищені власники землі від будь-якого шантажу, тиску, інших імовірних ризиків. Для цього потрібно створити сучасні якісні умови обігу земель, врахувавши думку всіх сторін ринку. Адже тема землі є надзвичайно чутливою для українських громадян.

 

Отримати кошти й не втратити землю, або що таке емфітевзис?

В українському законодавстві у 2004-му році з’явився інститут емфітевзису. Фактично цей вид землекористування дозволяє в умовах дії мораторію отримати власникам земельних ділянок певні кошти за своє майно. Проте в законодавстві процедура емфітевзису прописана недосконало, а в нормативній базі відсутні чіткі уявлення про те, що має бути передбачено цим договором.

Спочатку цей вид землекористування не був популярним у сільському господарстві, але практика укладення відповідних договорів за останні роки свідчить про значний інтерес аграріїв до емфітевзису.

Що це таке?

Емфітевзис – це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке посвідчується договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою.

– Це фактично та ж оренда, але з можливістю перепродажу орендарем прав іншій особі в межах вказаного у договорі терміну, – пояснюєексперт у сфері правового регулювання земельних стосунків Сергій Біленко. Тобто право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування.

За його словами, право оренди теж відчужується, але шляхом продажу корпоративних прав. А емфітевзис – це та ж дія, але без застосування різних схем. Нині в законодавстві певні прогалини. Так, укласти угоду про емфітевзис можна на 1000 років.

– Це не правильно. Не може людина створювати наслідки для своїх потомків. І в нас є такі випадки. Я особисто бачив договори на 200-400 років, – говорить Біленко.

Джерело: Держгеокадастр України

В Україні щороку подвоюється кількість зареєстрованих прав оренди. Але на законодавчому рівні регулювання надто слабке. Саме тому Сергій Біленко виступив одним з ідеологів законопроекту про емфітевзис (4010а від 15.07.2016), який передбачає вдосконалення правового регулювання користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Однак Всеукраїнський комітет захисту рідної землі вирішив, що цей законопроект потрібно«похоронити».

– Ми пропонували встановити строк дії договору – до 50 років. Також була домовленість: якщо законопроект буде ухваленов першому читанні, то цей термін коливатиметься в межах покоління, тобто 25-30 років максимум. Це чесні речі, бо якщо зараз людина похилого віку не може використовувати цю ділянку, то вона принаймні може отримати за неї кошти. А договір передбачає, що після спливу його терміну діти зможуть користуватися цією землею і самостійно нею розпоряджатися, – говорить експерт.

Джерело: Міністерство юстиції

Окрім того, цей інститут допоміг би вирішити ще одну проблему. В Україні нині мало говорять про те, що кожне поле – юридично «мозаїка». Орендарі фактично без відома власників ділянки в усний спосіб геометрично ділять поле на кілька частин, не зважаючи на юридичні межі. Інститут емфітевзису дозволяє вирішити це питання шляхом тимчасового обміну ділянками.

 

Європейський досвід

В Угоді про Асоціацію України з ЄС не має зобов’язань щодо зняття мораторію на продаж сільськогосподарських угідь. Однак в документі йдеться про рівний рух товарів (до цієї категорії належить земля). Скасування мораторію ж вимагає від нашої країни Міжнародний валютний фонд.

Джерело: voxukraine.org

Експерт у сфері правового регулювання земельних стосунків Сергій Біленко вважає, що такий крок дасть поштовх для розвитку української економіки та залученню інвестицій. Однак додає: до зняття мораторію потрібно підійти відповідально у законодавчому плані.

– Копіювати законодавство країн Європи не слід. Не можна зіставляти маленьку Фінляндію і велику Україну. Крім того, ніде у світі, окрім Чилі, паювання не було. Цей процес лише призвів до кризи, бо земля потрапила в руки людей, які абсолютно не мали ніяких ресурсів, все господарство почало занепадати і нині вже в Чилі є програми, які спрямовані на зміну форми власності, – говорить експерт.

За його словами, в Німеччині, у Франції та деяких інших країнах Європи досить жорстке регулювання відносин у сфері власності земель сільськогосподарського призначення.

– Коли нас агітують зняти мораторій, то стверджують, що у всьому світі ніяких мораторіїв немає, власник має право розпоряджатися своєю землею. Ми були в багатьох країнах і далеко не скрізь так. Наприклад, у Німеччині взагалі санкціонується кожен договір купівлі-продажу, у Франції організація фермерів має право визначати, кому може бути продана земельна ділянка, – продовжує Біленко.

В Європі земельна політика – це соціальний проект, що пов’язаний із дотаціями. Там на кожен гектар землі фермер отримує щороку 300-500 євро.

– У Німеччині, коли відбувається консолідація, люди зацікавлені у тому, щоб отримати земельну ділянку з ґрунтами не кращої якості, але більшу за площею. Адже розмір дотації залежить від площі. Вся політика спрямована на те, щоб залишити сільську місцевість, і на це витрачається левова частина (42 %) бюджету Євросоюзу. Якби у нас були такі можливості, то це питання розвивалося б по-іншому, – говорить експерт.

Який шлях шукає Україна?

Насправді пошуки тривають. Оскільки фермери кричать, що скасовувати мораторій зарано, а експерти у сфері земельних відносин вважають, що Україна готова до запровадження ринку земель, потрібно знайти оптимальну модель.

У нас зняття мораторію блокується особами, які тимчасово використовують об’єкт права власності

– На моїй пам’яті тричі намагалися скасувати мораторій у 2008, 2010 і 2012 роках. Зараз знову порушують це питання. І ми маємо до цього прийти. У нас же зняття мораторію блокується особами, які тимчасово використовують об’єкт права власності, – говорить Сергій Біленко. – Я уявляю, якби особа орендувала у мене квартиру, а потім в один момент сказала, що забороняє мені її продавати.

В Україні розглядали варіант проведення референдуму для вирішення питання скасування мораторію.

Опитування населення відбулося у вересні 2015 року та проводилось методом особистого інтерв’ю з 2041 респондентами у 108 населених пунктах у всіх областях України

– Ми проводили опитування, під час якого запитували у людей, вони за чи проти скасування мораторію. 87% висловились проти, – говорить старший юридичний радник з питань земельної політики Проекту USAID Павло Кулинич. – Однак поряд із цим питанням було аналогічне, але лунало так:«Ви за чи проти того, щоб як власник землі вільно, з вигодою для себе, в зручний для вас час розпоряджатися об’єктом вашого права приватної власності». Результати були зовсім іншими – приблизно 50 на 50. Ще кілька місяців роз’яснювальної роботи, і ми готові до проведення референдуму.

Частина опитувань середніх фермерів та агрохолдингів свідчать про те, що у разі скасування мораторію на перших етапах готові продати земельні ділянки лише 7-15% людей. Очікувана вартість, про яку нині говорять люди, 5-10 тисяч доларів за гектар. Насправді це нереальні цифри. Експерти стверджують, що ціна коливатиметься від 500 до 3000 залежно від конкуренції в регіоні, якості ґрунтів тощо.

Джерело: IMF Group Ukraine

Серед головних ризиків скасування мораторію називають концентрацію земель в одних руках, перехід земель під іноземний контроль та зміна структури населення України. Найбільше противників скасування хвилює те, що землі опиняться в руках гігантів сільгоспвиробництва. Однак, враховуючи ті площі, які орендує дрібний фермер (сотня гектарів), і ті, які опрацьовують агрохолдинги (в Україні 14 агрохолдингів сукупно орендують 3,32 млн га землі (10%), знайти кошти першому буде реальніше.

Окрім того, експерти переконані, що не потрібно прописувати обмеження, якщо в Україні вже є схеми, які дозволяють обійти їх. Як-от із «не більше ста гектаріву одні руки».

На Черкащині діє понад 1400 фермерських господарств, 70% із них – дрібні до 25 га. За словами голови Асоціації фермерів та приватних землевласників Черкаської області ВіктораГончаренка, саме дрібні фермери не зможуть дозволити собі придбати землю.

– Немає коштів у фермерів. Великі холдинги готові купити усе, їм навіть не потрібні іноземні інвестиції. Тут достатньо олігархів. А у фермера, пересічного хлібороба, грошей таких немає і можливості цієї теж. Це буде однобокий ринок, в якому селянин зможе приймати участь тільки у ролі продавця, – говорить Гончаренко.

Серед аргументів за скасування: консолідація земель (ліквідація «мозаїки»), можливість використовувати земельну ділянку як заставне майно та найголовніше – українцям відновлять право вільно розпоряджатися своїм майном.

– В Україні напрацьовано чимало документів для запуску ринку землі, але всі вони не дуже якісні, – говорить Сергій Біленко. – У Європі ринок землі регулюють в «ручному» режимі. У нас такий механізм запровадити неможливо, адже це породить жахливу корупцію. Потрібно напрацьовувати автоматичні механізми, а це надто складно.

За словами експерта, для того, щоб проаналізувати дієвість конкретної моделі, необхідно запустити та випробувати її на певній території, а вже потім запроваджувати. Скасування заборони має бути поступовим. Більшість законодавчих напрацювань робочих груп у земельній сфері передбачає низку обмежень: щодо купівлі/продажу земель юридичним особами, іноземцям, особами без громадянства. Є пропозиції запустити ринок землі та протестувати на державних володіннях, робити це прозоро, через аукціони тощо. Та все ж, одним із перших кроків має стати врегулювання процедури емфітевзису.

 

Публікацію створено у межах проекту “Просування реформ в регіони” за сприяння Європейського Союзу, який реалізується Інститутом економічних досліджень та політичних консультацій та “Європейською правдою”.

0 коментарів

Залишити відповідь